中心市街地で何がおきているか？

　以前にもこことここのエントリーに書いた「まちづくり三法」の抜本的な改正を国土交通書・経済産業省が中心になって行っているという。「中心市街地再生のためのまちづくりのあり方」をみると豊富な資料に基づいて現状の制度の欠陥（国交省はそういわないが）について綿密に記されている。おそらく政策評価（行政評価法にもとづく？）の一環としておそらく初めての試みである。

　例えば、中心市街地活性化施策の施策評価を要約するとこうある。
　(1)基本計画の運用に係る問題点
　　ア不明確な目標設定
　　　・数値化・定量化の視点がない。
　　イ区域設定の広狭
　　　・狭いところで2ha、広いところで90ha。
　(2)事業実施面の仕組みに係る問題点
　　ア一連の業務管理
　　　・工程管理がなされていない。
　　イ国又は都道府県によるチェック
　　　・市町村に遠慮して大所・高所のチェックが働いていない。
　(3)欠落している視点
　　・商業振興の視点ばかりで居住機能の充実や公共公益施設の集積が位置づけられていない。
　　・民間の創意工夫を生かすために必要な資金調達面に関する支援が乏しい。
　前後するが、中心市街地再生を阻む要因はこうまとめられている（意訳）。
　(1)中心市街地の中に関する課題
　　ア積極的な取組に乏しい行政と民間商業振興への偏り
　　　やる気のない商店街しか受け皿組織がない。
　　イ中心市街地における構造的要因
　　　i 街なか居住はごうつく権利者のせいで遅れている。
　　　ii 病院や大学などは手狭になったときに、郊外へ移転する傾向が強い。
　　　iii そもそも商店街に魅力がない。
　　　iv 地権者が保守的で積極性に欠けている。
　　　v 空き店舗スパイラルが起きている。
　(2)中心市街地の外に関する課題
　　ア大規模商業・集客施設の郊外立地・郊外移転
　　　スーパー・公共公益施設の立地戦略がない。よってバラバラ郊外に建つ。
　　イ郊外立地の促す要因
　　　i 容易な駐車場整備
　　　ii 農業者の土地活用希望
　　　　農業収入は１反あたり７万円であるが、なんと借地にすると180〜370万円。
　　　iii 税収、雇用増の期待
　　　　市町村が一方で中心活性化を目指しておきながら、郊外にスーパーが立地すると固定資産税は
　　　　入るし、雇用も潤うので大歓迎している。典型的な二枚舌。

　さて、いずれもプロのプランナーならとうに知っていたこと。20年遅いわい。いまさら何を言っているかの感がある。でも言うは安し。それならお前に何が出来るかと言われれば、市長にでもしてというしかない。

　都市計画って何だろう。計画ってなんだろう。すぐ思いつくのは計画経済だ。確かに戦後60年、日本は計画経済・市場経済の隘路＝ニッチをどうにかこうにか歩いてきた。前者は郵政・農政、後者は為替・株が典型的だ。その間にうまれたのが護送船団方式。

　都市計画屋はかつて理想の都市を考えた。ル・コルビュジエの「輝ける都市」のごとく、あたかも生々しい商売人とか所得格差を抱えた生活者たちの存在を忘れているかのように。今のながれは誤解を恐れずに言えばどちらかというとエベネザー・ハワードの「田園都市」。

　まじめに反省点を言うと、日本の官製・民間の都市計画屋は市場経済（不動産市場ばかりでなく商品経済・雇用経済とかも含む）を甘く見ていたというほかはない。市場経済をマジメに考えたのが森ビルを始めとする大手ディベロッパーかもしれない。だからバブルのときは手痛い打撃を被った。

　J-REITのように不動産市場は大都市圏で活況を呈している。13年ぶりに公示地価は上がったし。それがどう転ぶかは分からない。ミニバブルという人はいるけどもっと学習能力があるはず。もしバブルなら質の低い物件を供給している業者は市場から前のバブルの時より、スムーズに撤退が可能じゃないか。
　
　話はそれたが、いずれにしても授業料は高かったけど、長いことかけて課題は見えた。あとは自治体の長が都市計画・都市経営の知識と理想をもって進めてほしい。

　中心市街地を活性化させるのに全体として景気はいいが立地計画がばらばら無秩序都市構造で今更遅いわ、というところもあろう。そんなとき独自の税制を引く、立地戦略を立てて管理するなどして、無秩序だけは何とかしないと、地方拠点同士の競争に負けるのはいずれ目に見えている。

　郊外にスーパーができ周りに人が住んで、中心部が空き店舗増えているなどムダがおおい。非効率な都市だと都市基盤の管理費がふくれあがるし、交通も制御できにくいなど問題ばかり抱えてるうちに住民は高齢化しますます税収は減り、コストばかりが増えていく。郊外化は不労所得のエセ農家を増やすばかりでサラリーマンの勤労意欲を低下させる。気づいていない人も多いけど。そんな人は余丁町散人のBlogでも読んでみたらいい。

参考：Letter from Yochomachi 日経：国土交通省は都市機能の郊外への膨張に歯止めをかける考え